Show MenuHide Menu

契約書に一般的な書式は

2014年5月1日

FF095_L
住宅リフォーム推進協議会では「住宅リフォームエ事標準契約書式(小規模工事用)」という書式を作成しています。これは法的に定められたものではありませんが、一般向けに公開されているのは、この契約書のみのようです。大掛かりな工事であれば、業者が契約書を作ってきます。私も大手業者の契約書を数多く見てきましたが、内容はどれもばらばらで、契約者向けのものではないように思われました。また、良心的な建築設計事務所であれば、新築時の工事契約書をもとに、契約者の不利益にならないような契約書を作成しています。「建築よるず相談」のメンバーのなかにも、このように事務所独自の契約書を作成しているところが少なくありません。
リフォームに関する知識が深まったところで、こちらから→家 高く売る 自分の理想の住まいに近づいてきましょう。幸せ生活はすぐそこです!
ただ、そうした契約書でも、しっかり読み込めば疑問点や問題点も見えてくるはずです。多くの方が、契約書をよく読まず、安易に契約を交わしてしまっていることが、契約にまつわるトラブルにつながっていることも事実です。リフォームエ事は、新築よりも建築主の自己責任が問われます。他のことのせいにせず、自分で自分を守る意識が大切です。

設計図面がないと

2014年5月1日

FF094_L
内装クロスの張り替えや外壁の再塗装などでは、図面がないのが普通です。しかし、間取り変更を伴うような大掛かりなリフォームでは、図面がなければ職人さんも工事ができません。ただ、これも程度問題で、職人さんの経験でできてしまう範囲の工事もありますから、図面がない場合も現実としてあるようです。図面がない場合に起こりえる問題は、工事後に暇疵が見つかったとき、責任の所在がはっきりしないことです。既存の家に問題があったのか、それともリフォームエ事によって問題が発生したのかが分からないのです。既存の家の設計図や施工図、竣工図もなければ、何が悪かったのか推測すらできません。特に構造部分に及ぶ工事の場合は、問題が起きると家全体の健全性にも影響を及ぼしますから、必ず図面を出してもらうようにしましょう。ただし、そもそも図面なしを前提に契約を結んでいるような業者は、あらたに図面を作成してもらうと、かなりの費用負担を要求される場合があります。
リフォームは新築や中古購入よりも手間が少ないと思いきや、意外と多いです。←こちらのサイトでいろいろな不動産の事例を見てみましょう。
どんな図面が必要なのか
大手リフォーム会社などと契約すると、契約書に図面が添付されているのが普通です。しかし、その多くはレベル的に充分とは言えません。業者によってはパース図など見栄えのいい図面類を出してくれますが、それはイメージイラストのようなものであり、実際の施工に使えるものではないのです。大掛かりなリフォームであれば、新築同様、以下のような図面が必要です。
1.設計図:全体のプランが分かるもの。設備関係の寸法が入った仕様図を添付する場合もあります。
2.特記仕様書:個々の設備などに対して、品番、メーカー、種類、厚み、重量、規格等が分かるようにするもの。図面ではなく文書化したものです。
3.施工図:設計図の各部分を詳細にしたもの。これを見ながら作業を進めていきます。
これらの図面類は、寸法、質量、性能等を表すために必要なものです。逆に言うと、寸法、質量、性能等を表していない図面は、図面とは呼べません。ですから、契約書に添付されていることの多い小さなプラン図、パース図は、イメージイラストに過ぎないのです。特に施工図は重要です。部材の厚みなども、この図面で表現されていますから、設計図だけでは納まりや取り合いが分からないのです。しかし、大手リフォーム業者の図面で、この施工図がきちんと入っていた例は、残念ながらあまり見ることがないのが現実です。実際に行った工事内容に合わせ、最終的な実際の寸法などを表したものを「竣工図」と呼びますが、新築ならともかく、リフォームエ事ではここまで作られていないのが普通です。しかし、前述したトラブルの責任を問うような場合は、この竣工図の存在が重要になるのです。

新築時の地盤チェックは

2014年5月1日

FF093_L
しっかりした業者であれば、新築を建てるときに必ず地盤チェックを行うはずです。床下を剥がして、家の中央部で地盤調査を行っている例。これはスウェーデン式サウンディング試験によるものだが、調査結果に不安が残るときは、やはり建物外部でボーリング調査を行う必要がある。そしてその結果は調査報告書というかたちで残されているはずです。しかし現実的には、その調査自体が的確に行われていない場合が多く、特に建売分譲住宅などでは一戸の敬地ごとではなく、分譲地全体から数カ所を選んでチェックし、その結果をすべての区画に当てはめているケースが多いものです。本来は、木造建築物であっても、敷地の区画ごとに地盤調査が必要です。
新築当時の地盤チェックは参考として、新たにチェックした方が良いかもしれません。他の方々はどうしているのでしょうか。←こちらのサイトから事例を見てみましょう。
地盤チェックの実際
以上のような理由で、建物の重量増が考えられるリフォームや、新築からかなりの年数が経っている建物をリフォームする場合、あるいは新築時の地盤チェックに不安が残る場合は、改めて地盤のチェックを行う必要があります。理想的には、リフォームの機会に建物の健全性を確認するという意味でも、状況により行うべきでしょう。とはいっても、そこにはすでに建物が建っていますし、庭があってもコンクリートが敷かれたカーポートになっているなどして、地盤を調査する作業は思うようにできないのが現実です。木造住宅と2階建て程度で行われる簡易な地盤調査試験方法としては、スウェーデン式サウンディング(SS)試験(手動・自動式)があります。リフォームの場合は建物の四隅をメインにチェックしますが、防湿コンクリートを打っていない布基礎であれば、床板を剥がして家の中央部を調査することもできます。ただ、SS試験といえども簡易試験なので、あくまで目安にしかなりません。もともと地盤の状態に不安があるような物件で、確実に地盤と地層をチェックする場合は、やはりボーリング試験が必要です。

地盤のチェックも必要か

2014年5月1日

FF092_L
既存の建物が「リフォームの骨格」だとすれば、地盤はすべての家の基本です。地撚が悪ければ、いくら頑丈な家を造っても何にもなりません。現状で不具合が現われていないからといって、安心してはいられません。スレートの屋根を瓦で葺き替えるなどといった大掛かりなリフォームになると、建物自体の重最が増えることもありますから、その重さに耐えるだけの強さが地盤にあるかどうか、改めてチェックしなければならないのです。また、経年変化によって地盤の状態が悪くなることもあります。特に新築時にしっかりした地盤調査が行われていないと、基礎の沈下が起きることがあります。
新築でも中古でもリフォームでも地盤のチェックは重要です。←こちらのサイトから多くの事例を見て自分の希望を明確にしていきましょう。
実際、築9年目の住宅で、基礎の下の地盤が銅センチほど下がってしまったケースがありました。この住宅は布基礎の底盤コンクリートがなく(ろうそく基礎)、切り土・盛土工事が充分でないために、建物が傾斜するなどの不同沈下が起こってしまいました。この現象は基礎工事施工の問題でもありますが、地層や地盤の変動によって沈下を起こすような地盤であったことが要因と考えられます。

耐震精密診断

2014年5月1日

FF091_L
建築士の目で見る一般耐震診断
一般耐震診断とは財団法人・日本建築防災協会編「木造住宅の耐震精密診断」をもとに、建築士によって行われる耐震診断です。こちらの診断ソフトも、インターネットで無料配布されています。
チェック項目は1.基礎の配筋、2.土台鯛査、3.柱の傾き、4.筋交いの有無、5.火打ち材の有無、6.金物の有無、7.老朽度調査、8.その他、となっており、これら構造部分を工学的に検証します。特に筋交いや金物の有無は目視だけでは分からないものですから、たとえ簡易耐震診断で「安全だと思います」という評価が出たとしても、耐震性が不充分である可能性はあるのです。なお、こちらはチェック方式が完全に決まっているわけではなく、専門家の目で個別に見ますから、「木造2階建てのみ」といった制限はありません。いろいろな構法の住宅であっても考察することが可能です。
リフォームをする前に、プロの目に見てもらうと安心ですね。←こちらのサイトで物件を見る目を養って、プロと二人三脚でゴールを目指しましょう。
問題があれば補強工事が必要
耐震性に問題がある家をいくらリフォームしても、砂上の楼閣でしかありません。まず補強工事を行うことが必須です。補強工事の要、不要によって、リフォームにかかるコストは大幅に変わりますから、耐震診断を行わなければ見積りさえとれないわけです。

耐震診断を勧められた

2014年5月1日

FF090_L
2000年6月1日の建築基準法の大改正以前に建てられた家は、耐震性を計算されていない可能性が高いということを、第1章で説明しました。また、改正以降の建物でも、暇疵などがあれば耐震性に問題が出る場合もあります。リフォーム前に耐震診断を行い、構造的な健全性を確認するのは大切なことです。実際、市町村などでは、特に古い住宅に対して耐震診断を受けることを勧めています。市町村によっては無料で行ってくれるところもあるようです。
だれでもできる簡易耐震診断
耐震診断には簡易耐震診断と一般耐震診断(耐震精密診断)のふた通りがありますが、簡易診断は簡単なチェックシートに記入することで、家の耐震性を得点で表すもので、国土交通省住宅局監修『わが家の耐震診断と補強方法』などに基いています。木造軸組構法で建てられた2階建て住宅にのみ対応し、パソコンで計算できるソフトがインターネット上でも配付されています。
点数は1.地盤基礎、2.建物の形、3.壁の配置(つりあい)、4.筋交い、5.屋根、6.壁の割合、7.老朽度の7項目について記入し、すべてを乗じた数字が総合評価となります。総合評価が1.5以上であれば「安全だと思います」、0.7以下だと「倒壊の危険があります」と判断されます。こうした判断の表現方法からも分かるように、あくまで目安であり、1.5以上の点数があるからといって絶対に倒壊しないとは言えません。
古い家だと耐震診断はした方が良いかもしれません。こちらのサイト→で、いろいろな事例を見られるかもしれません。
木造簡易耐震診断表。国土交通省住宅局圏彦「わが家の耐震診断と補強方法」などに基づいたソフトを用いて、診断したい住宅の平面図(専門的なものでなくても可)をインプットすることで結果を出す。あくまで目安と考えたい。

依頼者の意志と予算が一番

2014年5月1日

FF089_L
図面などの書類より大事なのは「自分の希望を明確にする」ということかもしれません。今はリフォームばやりということで、希望が漠然としている人が目立ちます。また、「新しいキッチンを入れたい」というような物選びがプランの中心を占めていて、「なぜ新しいキッチンを入れたいのか」という目的が見えてこない場合がとても多く見受けられます。確かに新しいキッチンそのものは魅力的ですが、そこには「既存のキッチンが使いにくい」というリフォームのきっかけがあるわけで、それを解消するにはキッチン入れ替えだけでは充分ではないはずです。例えば「キッチンの使い勝手をよくしたい」という明確な希望があるのなら、それを専門家にぶつけてみてはいかがでしょうか。リフォームの専門家なら、使い勝手をよくするためにどんなプランを考えたらいいか、どこに手を加えればいいか、答えを出してくれるはずです。もちろん、頼む相手は選ばなければなりません。建築士やリフォーム業者であろうと、経験の差によってできる人とできない人はいます。実際に話して、自分の希望を真剣に聞いてくれる相手を探しましょう。また、本当のプロなら、設計料も高くなって当然です。新しい設備を入れることで利益が見込める業者は、設計料サービスなんていうことを平気でやりますが、それがいい設計につながるとは思えません。
リフォーム前には目的を明確にしておかないとなかなかスケジュールが進みませんし、予算も決めにくいでしょう。後悔しない為に多くの情報を←ここのサイトで得ましょう。
家の図画かない場合はとうするの?
最近のリフォームでは主要な構造部分に手を加える大規模なリフォームも増加しており、土台やアンカーボルト、柱・梁・筋交いなどの配置など、購造上の安全性を確認するため、床下や天井製・小屋裏など構造体の前もってのチェックが必要です。特に確認申請図雷類はリフォームの羅針盤でもあり、竣工図や当時の工事工程写真などがあれば確実なプランニングへの道しるべとなるでしょう。さらに基礎伏せ図や梁伏せ図、軸組み図、設備図などの詳細図があれば万全です。前章でも説明の通り、主要構造部分に手を加えるリフォームは建築確認申請が必要な場合があります。構造上については専門家の建築士に判断してもらうことになりますが、既存図面がない場合は確認申請図書類を一から作成しなければなりません。

リフォーム前に用意しておくもの

2014年5月1日

FF088_L
内装クロスの張り替え程度なら、必要な書類というものは特にありません。しかし、多少なりとも榊造に影響してくるリフォームでは、既存の家の設計図など、必要なものはいくつかあります。具体的には、柱や梁、土台などに手を加える場合に、以下のものが必要になります。いずれも工事前ではなく、プランを立てる段階で必要なものです。
1.確認申請図書類(確認済証を含む)と検査済証
2.竣工図、施工図、工事写真、現場指示書など
法律的にリフォームが可能かどうかを知るためには1が必須です。これがない場合、敷地と建物の関係を示す敷地実測図と配置図が必要となります。通し柱や筋交いの位置など、構造上のチェックも必要でしょう。2がきちんと保管されていれば、既存の家の状態や各部の納まりが分かるので、プランニングや工事がスムーズに進行します。
不動産の中でもリフォームについてのお話ですが、←こちらでは幅広く不動産に関する情報を集められます。
構造に影響する、という部分を厳密に捉えると、屋根材を重ね葺きしたり、床材を張り替えたりすることも含まれます。屋根材の重ね葺きや葺き替えは建物の重量増につながることもありますから、特に瓦など、重い屋根材を使う場合は構造的な考察が必要です。床材の張り替えも、「リフォームの骨格」である既存の土台や根太などがどのように入っているかが分からないと工事がスムーズに進行しません。もちろん、そこに問題がないか、チェックすることも必要です。そして、そのためには建築士の介在が不可欠となります。

住みながらと引っ越しどちらが良いか

2014年5月1日

FF087_L
よくある質問に「住みながらリフォームするのと、引っ越ししてしまうのと、どちらが安く済むでしょうか?」というものがあります。これも、工事の規模や期間、引っ越し費用などによって答えは違ってきます。
「住みながら」でも生活費はアップする
リフォームエ事によって影響を受ける生活費を知るために、実際に携わった例をひとつ挙げましょう。このお宅は増築に伴って既存の建物の一部改修を行いました。既存の建物は一部の改修工事なので、居住スペースは充分にあります。しかし、水まわりを全面的にリニューアルするため、トイレ、お風呂、洗面所がない状態です。しかも、私が携わる以前に一度工事をミスしていたため、工期は大幅に延び、今後も数カ月程度かかることが想定されました。このときは、仮設のトイレとお風呂を庭に設置し、住みながらリフォームすることになりました。トイレとお風呂のリース料や仮設水道費などを含めると、1カ月で11万円程度の出費です。4人家族が毎日、銭湯に行ったとしても10万円程度の出費で済みますが、工事の時期が冬場だったり、小さい子供やお年寄りがいたりするような場合は、こちらのほうが楽だったということもあるのです。ほかにもかかった費用はあります。一部の改修とはいえ、収納スペースは確実に減りますから、このお宅ではレンタルボックスを借りました。ひと月2万円程度ですが、ここへ物を運ぶのにも時間と労力がかかっています。もうひとつは、このお宅の例には当てはまりませんでしたが、駐車スペースの問題です。工事車両が入ってきますので、自分の車を置くスペースがなくなってしまうのです。2カ月だけ駐車場を借りる、というのも難しい話ですし、時間貸しのパーキングではとても高くついてしまいます。
リフォームと一言で言っても、リフォーム自体の出費の他に工事中の生活費などがあるので、注意が必要です。その他に不動産関連情報を収集するなら→こちらのサイトがお勧めです。
精神的には楽な「引っ越し」
半面、引っ越しする場合は、引っ越し費用と、引っ越し先の家賃が必要になります。短期間、借りられるのは月極めのマンションくらいですが、親戚の家に間借りさせてもらうという手もあるでしょう。全面リフォームでなければ、当面、必要な生活用品を運ぶだけで済みますから、引っ越しも業者に頼むほどではないと思います。このあたりのコストを計算して、比較検討してみましょう。以上のような経済的な負担の差以外に、精神的な負担というものがあります。「住みながら」では、毎日、職人さんが出入りすることに気を遣ったり、ほこりが出るのを気にして掃除を何度もしたり、特に家にいる奥さんは工事の進行が楽しみである半面、気遣いが多いものです。引っ越ししてしまっても、戸締まりの問題など気になることは多いものですが、住みながらのリフォームより精神的には楽かもしれません。工事が長期にわたるときは、このあたりも考慮してみてください。

骨格となる家をチェック

2014年4月23日

FF086_L
ここまで何度となく説明してきたことですが、リフォームをうんぬんする前に、既存の家がしっかりしているかどうかが重要です。特に大規模なリフォームをするのなら、「リフォームの骨格」となる構造体に問題がないか調べましょう。既存住宅が健全な状態であることが、リフォームの大前提です。問題があれば、まず修補からスタートです。こうなると工事費は一気に跳ね上がりますから、予算によっては高価なシステムキッチンを入れる、なんていうプランも考え直す必要が出てきます。調査をせず、床を剥がしてみたら土台が腐っていた、なんていうことになったら、これは当然、土台の補修からやり直すことになります。床を張り替えるために立てたプランは棚上げ、集めた職人さんもいったんお引き取り願って、もう一度補修の工事を計画しなければならなくなるのです。
古くなった家はリフォームすればいいと思いきや、その前にリフォームすれば解決するのか、そもそもリフォームできる家なのかを構造体などをチェックしましょう。その他不動産に関する情報は←こちらのサイトからどうぞ。
正確に現況の把握をするには、専門家の目が必要です。業者のなかにはよく調べもせず「土台も柱も大丈夫ですよ」とひと言で片づける人もいるようですが、床下に潜ったり、天井裏に入ったりして、目視できるところはしっかりチェックしてもらい、できるかぎり正確に見てもらいたいものです。